Rhein-Main
Bei Immobilien entscheidet die Hülle über die Rendite nach Steuern - und die Hülle lässt sich später nur teuer wechseln.
Bei Immobilien entscheidet die Hülle über die Rendite nach Steuern. Und die Hülle lässt sich später nur mit Grunderwerbsteuer und aufgedeckten Reserven wechseln.
Wer eine Immobilie langfristig hält und irgendwann verkaufen möchte, ist im Privatvermögen häufig besser aufgehoben: Nach zehn Jahren ist der Wertzuwachs steuerfrei. Der Preis dafür ist die laufende Besteuerung der Mieten mit dem persönlichen Steuersatz.
Wer laufend aufbaut und Überschüsse reinvestiert, fährt mit einer Gesellschaft besser. Die Belastung der Mieterträge sinkt erheblich, wodurch mehr Kapital für den nächsten Ankauf bleibt. Dafür ist jeder spätere Verkauf steuerpflichtig, ohne Fristenlösung.
Verwaltet eine Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz, kann sie den Gewerbeertrag um den auf die Grundstücksverwaltung entfallenden Teil kürzen. Im Ergebnis fällt keine Gewerbesteuer an.
Diese Begünstigung ist alles oder nichts. Bereits eine mitvermietete Betriebsvorrichtung, eine Photovoltaikanlage in der falschen Konstellation oder eine Nebentätigkeit kann sie für das gesamte Jahr und die gesamte Gesellschaft entfallen lassen. Solche Details gehören vor den Vertragsabschluss geprüft.
Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte anschafft und wieder veräußert, gilt regelmäßig als gewerblicher Grundstückshandel. Die Folge: Gewerbesteuer und der Wegfall der Steuerfreiheit nach zehn Jahren, häufig rückwirkend für alle Objekte.
Die Drei-Objekt-Grenze ist eine Faustregel mit vielen Ausnahmen in beide Richtungen. Wer mehrere Objekte bewegt, sollte die Zählung führen, bevor der vierte Verkauf zufällig zustande kommt.
Bei Immobilien entscheidet die Hülle über die Rendite nach Steuern - und die Hülle lässt sich später nur teuer wechseln.
Bei laufendem Aufbau und Reinvestition regelmäßig ja. Bei einer einzelnen Immobilie mit Verkaufsabsicht meist nicht.
Möglich, aber teuer: Es fällt regelmäßig Grunderwerbsteuer an, und stille Reserven können aufgedeckt werden.
Jede Tätigkeit über die Verwaltung eigenen Grundbesitzes hinaus, etwa die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen. Geringfügigkeitsgrenzen bestehen nur eingeschränkt.
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